5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìn文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求g)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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